建物賃貸に関する法律相談

弁護士に賃貸について相談

 契約更新について

 契約更新には、法律の規定に基づく法定更新と当事者の意思に基づく合意更新の2種類があります。
 法律上、期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知または条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、契約は更新されたものとみなされます。また、法律上、それらの通知をした場合であっても、期間満了後、賃借人が継続して建物を使用し続け、それに対して遅滞なく異議を述べない場合にも契約は更新されたものとみなされます。
 もっとも、多くの場合は賃貸借契約書に契約更新に関する規定が定められており、当事者間の合意に基づいて更新が行われています。
 更新料の支払いも当事者間の合意に基づいて行われているものです。賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料支払条項は、それが高額に過ぎるなどの特段の事情のない限り、有効なものと考えられています。
 
 

退去の際の原状回復

 賃借人は、建物からの退去の際に、室内に持ち込んだ物をすべて撤去し、建物に付属させた物を収去して、建物を原状に回復する義務を負っています。
 建物の床・壁・天井・建具・設備等が汚損、損傷することがあっても、通常の使用をしている限り、そのような損耗等は原則として賃貸人が負担すべきものです。
 もっとも、退去の際のクリーニング費用を具体的に明示しておき、それを賃借人の負担とする特約を契約書に規定している場合には、通常の使用による損耗等に関するクリーニング費用も賃借人が負担することになります。
 

賃借人同士の騒音トラブル

 賃借人が隣人の生活音を騒音として訴え、賃借人同士のトラブルに賃貸人が巻き込まれることがあります。賃貸人は賃借人に対し、賃借人の使用に支障となる障害を除去する義務を負っていますので、そういった賃借人からの苦情を無視することは出来ません。
 賃借人の中には、音に非常に過敏な方もいますので、苦情があった場合には、まず事実関係を十分に調査することが必要です。
 事実関係を調査することなく、場当たり的な対応を続けた場合、賃貸人は賃借人から法的責任を追及される可能性も出てきます。
 
 

賃料未払いによる解除の可否

 建物賃貸借における、賃貸人と賃借人の関係は、信頼関係に基づいた継続的な関係であるため、たとえ賃料の支払いが遅れることがあっても賃貸人と賃借人の信頼関係が破壊されていると評価されなければ解除は認められません(信頼関係破壊の法理)。そのため、賃料の支払いが遅れて1ヶ月分の賃料未払いがある状態の下では、普通、解除は認められません。
 賃料未払いを理由とする解除は、解除時点において、最低3ヶ月分の賃料が未払いとなっている状態が必要です。
もっとも、3ヶ月分の賃料未払いがあるからと言って、常に解除が認められるものでもなく、賃料が未払いになっている経緯や賃貸人と賃借人のそれぞれの事情を総合的に考慮して解除が認められるか判断されます。
 
 

 建物を貸す側も借りる側も、契約更新の際や退去の際に相手方とトラブルになることがあり、また契約期間中も賃借人同士の騒音トラブルなど問題は少なくありません。
 そのような時、お気軽に当事務所までご相談ください。

 

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